主题：豪宅成交突然放量 为避税有人忙着"自买自卖"

自从3月1日“国五条”细则公布以来，杭州二手房市场可谓波涛汹涌。对于即将开征的20%个人所得税，不少人已开始通过种种努力避税，也有一些已经签订了二手房购房合同但是还没过户的购房者，因为不知杭州何时执行新政而忐忑不安。

新政落地之前赶紧换房

赶在新政落地之前换房，这是很多人连日来做的头等大事。江先生就是其中一员，不过因为换房的事情，他已经被折腾得精疲力尽。

“再过两年多儿子就要读了，因此一直考虑换一套房。原本还想慢慢看房，等下半年再下手，可是政策一出，逼得我赶紧换房，再不换的话20%的个税一交，换房成本更高。”江先生的换房计划被“国五条”细则重重地推了一把。

一周之前，江先生看中了城西的一套房，总价350多万元。由于要抢时间，江先生决定以最快的速度买下这套房子。3月14日晚上，江先生与房东签订了合同。

“由于经济实力有限，要买下这套房子得按揭，还得卖掉现在住的这套房子。”江先生说，他现在住湖畔花园，70多平方米的房子，他自己的心理价位是200万元。

“与房东签完合同之后，我就把自己的这套房子挂到中介那里去了。”江先生说，他希望无论是买房还是卖房，都能够赶在杭州新政落地之前，这样一来无论要交多高的个人所得税，都已经跟他无关。

卖房是否征税心里没底

相比买房，江先生卖房过程心里更加没底。房子挂出去了，可是市场反响似乎不是很妙，中介回应说还没有意向客户。“照现在的情况看来，估计月底之前这套房子不太可能卖出去。我也实在不想因为急卖而降低价格。”江先生说，他已经做好了杭州实施新政之后才卖房成功的心理准备。

根据过去的有关规定，如果是出售家庭唯一的房产且持有时间超过5年，无须征收20%个人所得税。因此一开始江先生对于房子是否能够赶在新政落地之前卖出，不是在意。他这套房子是2007年买进的，已经超过5年。

不过江先生后来越想越担心。因为买房合同已经签了，到时候过完户可要是自己的房子还是没卖出，以后再成交的话，20%的个人所得税就一定跑不了。江先生算了一笔账，个人所得税足足有10多万元。虽说按照市场惯例这笔钱要由买家承担，但是有了税之后就势必会影响成交价。同等情况下，没有税的房子能卖出更高价，谁都明白这个简单的道理。

而更让江先生忐忑不安的是，他与房东签下购房合同之后，理论上说他已经拥有两套房产。签完购房合同之后再去卖房，这还算不算是家庭唯一房产，杭州实施细则出台之前，没人能够给出准确答案。

对于江先生提出的这一疑问，记者也特意咨询了杭州市房产档案馆的工作人员。“现在购房合同都实行网签，只要是签了合同，相关信息就会传送到档案馆。江先生的这种情况，按照目前的政策是要算两套房。至于他卖房要不要征收20%个人所得税，得根据杭州的实施细则。”对方说。

其实像江先生这样有换房需求的市民，“先卖后买”肯定要比“先买后卖”少很多麻烦。尤其是杭州实施新政之后，同样是换房，“先卖后买”要比“先买后卖”省下好多税。

为避所得税“自买自卖”

杭州二手房交易量近期，除了众多抢搭末班车的真实购房需求之外，一些多房家庭为了规避所得税而“自买自卖”，也是成交量的原因之一。

“我妈妈的户口已经迁到杭州，我把自己前几年买的房子过户给她，是否可行？”上周，王女士向本报记者咨询房子过户的事情。其实她真实的意图是，房子近期不打算卖，可是几年之后还是会出手，于是就想到把房子过户给她妈妈，规避所得税的风险。

“我现在一共有3套房子，想过户给我妈妈的这套房子是翠苑二区的一套50平方米的小房，2005年买来的时候是40万元，现在要是卖的话差不多可以卖100万元。不过我暂时并不想卖房，想等几年再说。可是一想到过几年再卖房就要征收20%个人所得税，听朋友说可以想办法过户给亲人，就可以巧妙避税。”王女士说。

王女士的操作方法很简单，和她妈妈签订购房合同，以约定的价格成交。当然这其实只是自买自卖，她妈妈并没有向王女士支付购房款。若干年以后王女士想卖房，就可以她妈妈的名义卖房，因为她妈妈名下只有一套房产，就可以免征个人所得税。当然，王女士的这套房子过户给她妈妈，会产生房屋总价1%的契税，但是与20%的个人所得税相比显然只是一个零头。

记者了解到，近期东方润园等豪宅成交明显放量，“自买自卖”占了很高比例。像东方润园这样的豪宅，若根据新政执行，一套房子应征收的个人所得税很可能超过100万元。

3.

“十几套房源一起做信托”

有信托从业人员表示，规避新“国五条”20%个税，可以用信托或基金方式。技术上需要房产中介协作，几套、十几套甚至几十套出售房屋一起打包，若干套房子总价要超过3000万元，超过100万元的就可做成信托或者基金专项，卖出方作为委托人，买入方作为受益人。到期后，以资产归给受益人，免除所得税。

律师说法：首先，通过做信托或者基金专项的这种方式转移房产，其目的就是逃避国家正常的税收征缴与管理，根据我国《民法通则》、《合同法》及《信托法》的有关规定，以合法形式掩盖非法目的或违反法律或社会公共利益的民事行为无效，无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力，因此，该行为必然为法律所禁止，不受法律保护。

其次，以信托或者基金避税，不仅具体操作上繁杂，而且需要专业人员才能操作。

第三，通过打包房产做信托或基金专项的这种理财模式，其实质上仍是财产转移，根据我国相关税收法律法规的规定，属于应税项目，并不能达到规避税款征收的目的。

6.

“通过赠予房产规避个税”

A要把房子卖给B，A想通过赠予B的方式规避20%的个人所得税。A认为，房屋产权赠予时，受赠人即B只涉及3%的契税等，赠予人和受赠人，即A和B都不用缴纳个人所得税。

律师说法：一些人在房产交易通过办理“赠予”形式进行“卖房”，所谓“赠予”就是赠予人把属于其的房产无偿地“赠予”给受赠人，受赠人愿意接受的行为。

根据现行的税收政策及法律规定，有婚姻、血缘及法定继承关系的亲属间的“赠予”是免个税的，但契税会比正常交易要高，还需交一笔不少的公证费用，这样一来，比普通交易的税还要缴得多一些。

如果是非亲属间“赠予”，仍要交个税。今后如果惠州全面严格按照差额的20%来征缴个人所得税，“赠予”在日后的房产交易中也不见得能够沾光，因为房子是赠予的，原价就是以“零”计算，日后出售，按照20%征税，本质上就是按照全额的20%来计算，反而不划算。

如果被赠予后的房子成为被赠予人的唯一住房，且满了5年，按照现在情况是可以免个税的，但现在细则还未出台，并不知道日后的变化，如果有变化，反而会得不偿失。

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