主题：楼市泡沫破裂已难阻止 三四线城市不可承受之重

2013年，到了市场该说真话的时候了。任何掩盖都不可能是一万年，现在是“只争朝夕”暴露真相。

2013年，三四线城市楼市泡沫破裂已难以阻止。而住房供应量和空置房数量，庞大到让人难以想象，将会使这些三四线城市的经济不可承受。

这世上没人见过鬼，但《聊斋志异》后，中国人常常和“鬼”纠缠不休。这个没有“鬼”却有鬼话，这个上也不会有神话。

中国应该也必须更多一些理性、常识和对经济规律的尊重。

中国经济30多年高速发展，近10年更是在经济体量不断增大情况下，继续高速冲击。理性和常识告诉我们，资产价格不可能没有泡沫。经济发展史和各国发展规律告诉世人，但凡一国经济持续高速发展后，没有不出现房地产泡沫和泡沫破灭的。

更重要的是，经济规律告诉经济决策者和经济活动中的人们，任何长期货币超发、信贷扩张，所带来的必然是通胀或资产价格泡沫。而两者同时出现更是常态和经济病态症状。

似乎人类并没有太好的办法，唯有在危机爆发时甚至爆发后，才能真正意识到理性、常识和经济规律的意义。

所谓“中国经济被房地产深度绑架”，可以从三个方面理解：一是，经济增长的依赖。过去10年来中国经济增长除了出口净增长外就是固定资产，而4万亿财政刺激以来，占GDP比值已突破50%。二是，财政依赖，尤其是地方政府。1999年至2011年，中国土地出让收入总额约12.75万亿元，去年又达到2.69万亿元，合计15.44万亿元，平均每年超过1万亿元。三是，金融依赖。房地产直接贷款额度占总贷款比重20%左右，间接比重则更大。去年贷款总额为67万亿元，即便以20%计算也超过13万亿元。

任何抵挡房价下跌的政策和措施都将是徒劳无效的。地方政府会使出浑身解数，去挽救楼市和拯救经济下滑中的企业。但问题是，谁来挽救和拯救他们？这就像山上滚下一块巨石，你不能在半山腰去接住一样。唯一的办法就是，让巨石回落到地面上。

三四线城市房价下跌，会给当地经济带来多大冲击，这取决于当地房企有多大库存和在建房。从最新披露的郑州和唐山的报道看，可能超出人的想象。为何会走到今天这步田地，原因在于：一是，没有系统的公开统计数据；二是，掩盖事实真相。

三四线城市房价下跌，肯定会是当地经济不可承受之重。但房地产泡沫破灭对中国经济长远和未来来说，并非坏事。只有终结被房地产深度绑架的中国经济，中国经济才能回到正路上来——由要素驱动转变为靠效率、创新和科技驱动。

三四线楼市风险加剧:库存高 房价跌

温州楼市现象并非个案，越来越多三四线城市呈现出房地产泡沫风险加剧的趋势。

日前有媒体曝光，2012年年底几天，温州平阳县鳌江泰宇花苑的业主们几乎每天都出现在温州建行平阳支行门口，原因是泰宇花苑项目老板已经跑路。

据了解，泰宇花苑2009年开盘，2011年已停工，其项目负债总额达13亿元。购房者表示，该楼盘无法按售房合同于2012年8月31日如期交房，购房梦想化为泡影。

老板跑路、者自杀、团覆没只是温州房地产市场泡沫破灭的缩影。作为温州团一员的李虎对记者表示，现在温州新建商品房比最高价时下跌百分之三四十，者即便现在把房子卖出去，也已经资不抵债。

温州楼市现象并非个案。多位业内人士表示，越来越多三四线城市呈现出房地产泡沫风险加剧的趋势。

日前，有媒体报道，海南多个城市出现房价跳水现象。从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商开始以低价冲击市场的新开盘项目层出不穷，在售老盘甚至以6.4折价格“跳水”。虽然不能说是整体趋势，但在国内多个城市出现房价回调的岁末年初，这样的现象也引发关注。

据海南 信息集团统计，自2010年海南获批国际旅游岛以来，楼市的发展十分迅速。未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量，达到惊人的1.079亿平方米，至少需要10年才能消化。在库存消化周期上，大城市和小县市之间明显分化。库存量最少的三亚需要24个月消化，海口库存消化周期需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，最严重的陵水需要101个月。

对此，海南省住建厅相关负责人表示，海南楼市不存在存量大难消耗出现崩盘及楼市泡沫的问题，数据存在重复统计情况，很多拟建房地产项目并没有形成实际潜在供应。

但是，根据海南当地媒体报道，在2012年下半年，海南陵水、三亚、琼海、文昌等地出现了多起开发商拖欠工程款和欠薪情况，包括三亚某标志性楼盘。

业内人士表示，目前海南多个中小开发商普遍都存在不同程度的资金压力问题“虽然没有出现大量开发商倒闭的情况，但因资金链压力而陷入半停工和停工状态的开发商越来越多。”

根据官方统计，2010年，海南全年房地产开发就完成467.87亿元，同比暴增62.5%。而有机构统计，开发商2010年在海南房地产总不低于1000亿元，房地产项目可谓遍地开花。

全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受《经济参考报(微博)》记者采访时表示，由于部分城市在房地产调控前的非理性发展，以致在连续调控后出现泡沫风险。

贵阳的人口不到450万，在全国房地产市场整体回暖的背景下，贵阳作为房价最低的省会城市，去年房价同比再次下降11.2%。

值得注意的是，在这个中小型城市，几乎是以楼建“城”。据不完全统计，贵阳目前400万平方米以上楼盘有14个，800万以上有9个，1000万平方米以上有6个，2000万平方米以上1个。其中，规划用地5000余亩，总建面1830万平方米的超大楼盘花果园，规划居住人口就达35万人。

此外，数据显示，前些年全民红极一时温州2012年前11月温州市区商品住房销售均价26734元/平方米，同比下跌8000余元，幅度达23%。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，2012年我国房地产整体平稳，但呈现出明显分化，一二线城市相对需求高，但土地供应不足，导致房价上涨；三四线城市却面临供应过剩，需求不足。

“在调控初期，包括大型房企在内的资金开始向三四线城市转移，这些城市承载了调控压力之下的刚性需求和性需求的主要市场。然而随着一二线城市楼市回暖，部分三四线城市却陆续传出了增长减速、潜在需求逐渐减弱等信号，这些城市的土地供应规模偏大、可供应商品房的库存较高。”顾云昌介绍。

保利地产董事长余英也曾在微博上表示，一线城市是房企必争之地，去年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。

顾云昌表示，在此背景下，三四线城市房价可涨空间正逐步受到限制，虽然一些城市可趁借着城镇化渡过难关，但一些实业经济基础薄弱、泡沫过大的城市则会面临崩盘的危机。

另外，中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，前50强中包括41个四线城市，加上拉萨、泰安、保定、沧州等城市化水平较低、经济实力较弱、供应明显大于需求的三线城市。

事实上，在城镇化背景下，部分房企加速布局三四线中小城市或城镇，视为当下最大机遇之一。

“但城镇化不是盖房子，而是从基础设施、生活环境、生存条件等方面进行改变。”聂梅生表示，城镇化的路还很远，不会有人住没有配套的房子的，因此，城镇化不是房地产的救命稻草。

中指院报告也指出，虽然广大三四线城市将加速城镇化，但部分土地供应量明显超过潜在需求的城市面临价格下行风险。与此同时，由于难以吸引外来人口进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，部分城市存在过剩风险。

机构看跌三四线城市房价 楼市分化今年或将持续

受楼市调控政策的影响，去年楼市前冷后热且分化严重。而2013年初始，一线城市延续了去年年末的火爆情形，楼市成交量继续攀升；但三、四线城市却频频被曝出“鬼城”，部分房企也受困其中业绩下滑。

此外，中国科学院预测研究26日发布的信息显示，今年三、四线城市的商品房售价可能出现下跌；相反，属于楼市调控“重灾区”的一、二线城市却有望保持上涨。如此看来，2012年楼市的分化势头，在今年或将持续下去。

“鬼城”频现机构看跌三四线城市房价

在刚需入市的推动下，去年下半年楼市开始回暖，但一些三、四城市却未能受惠这股“暖风”，反而频频被曝出“鬼城”。

26日，中国科学院预测科学研究发布信息显示，在房地产调控政策保持稳定的情况下，预计2013年全国商品房销售均价走势为前高后低，其中一、二线城市商品房销售均价保持上涨，三、四线城市则出现下跌。

机构的这一预测，再次把三、四城市的天量供应和高空置率问题摆到了大家面前。今年刚一开年，贵阳、常州、营口、南通等城市的就先后被曝出供过于求。

截至去年12月底，常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看，常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。

再比如贵阳，其住宅待消化库存已高达3490万平方米，而这个城市的人口即使计入流动人口，也才500万人，这样的库存量要消化掉至少需要4年。

中原地产市场研究部总监张大伟称，“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅，很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”

亚豪机构市场总监郭毅认为，有的三、四线城市比较发达，购买力比较强，对房地产市场能够形成一些支撑；而一些经济欠发达的城市，或者前期房价上涨过快的城市就可能会有一些泡沫。